Juntos somos mais fortes. E quem duvida disso? Nos condomínios, essa verdade se faz presente quando pensamos no trabalho do síndico e da administradora. Uma função não substitui a outra, pelo contrário: ambas se complementam e contribuem para uma gestão eficiente.
Antes de mais nada, é fundamental entender as diferenças entre um e outro. O síndico é o representante legal do condomínio, detentor das funções administrativas e de gestão. Já a administradora, como prestadora de serviços, exerce a função de auxiliá-lo no cumprimento das diversas tarefas administrativas e obrigações legais do condomínio, cuidando para que haja um bom funcionamento da estrutura organizacional.
Isso quer dizer que, enquanto o síndico pode ser descrito como um mandatário da vontade da massa condominial, ficando responsável pelas questões civis, criminais, previdenciárias, trabalhistas, securitárias e ambientais do condomínio, a administradora trata da parte operacional no que diz respeito a finanças, balancetes, prestações de contas, emissões de boleto para pagamento das cotas condominiais, lançamento de despesas, contratação de funcionários e observância da retenção devida de impostos.
Com base nessas informações, fica fácil saber a quem o morador deve recorrer em caso de necessidade. Quando o assunto for de cunho operacional, que diz respeito ao “funcionamento da casa”, ele deve procurar o síndico. A parte documental, como a segunda via de um documento, é demanda para a administradora.
“O síndico e a administradora desempenham papéis complementares. O primeiro precisa da segunda para auxiliá-lo na gestão do dia a dia, da operação do condomínio. E a segunda, por sua vez, precisa do primeiro para orientá-la, para determinar as diretrizes, saber o que vai ser feito, o que vai deixar de ser feito e como será feito”, explica Alexandre Marques, coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP (Fundação Armando Alvares Penteado).
O fato de um empreendimento contar com um síndico profissional – aquele que se qualificou para a posição e faz dela uma carreira – não descarta, automaticamente, a necessidade de uma administradora.
“O síndico profissional irá dispensar a administradora se assim a assembleia dos condôminos ou o conselho deliberarem. Ele não tem poderes por si só para tomar essa decisão”, ressalta Marques.
Em busca da melhor opção – Para escolher uma administradora é importante, primeiramente, realizar uma análise da convenção, pois esse estatuto poderá dispor o modo de contratação da prestadora de serviço. “No silêncio da convenção, o síndico possui essa prerrogativa dentro dos seus limites orçamentários. Verifique se a administradora possui predicados, experiência e conhecimento técnico para prestar uma assessoria”, diz Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).
Marques destaca que a troca da administradora pode acontecer a qualquer momento, já que se trata de um cargo de confiança.
“O ideal é que o síndico convoque uma assembleia de condôminos e delibere a respeito disso. Isso porque, muitas vezes, a contratação da nova empresa vai precisar passar também por uma aprovação. Então, para destituir essa administradora, é interessante que o síndico já leve para a assembleia propostas de novas empresas que vão assumir esse lugar para que não haja um hiato de administração no condomínio.”
O síndico deve observar o que reza o contrato de prestação de serviços da administradora, já que algumas têm no documento cláusulas específicas que trazem uma permanência mínima e preveem multa no restante das parcelas devidas no caso de uma rescisão imotivada.
Já a escolha do síndico se dá por votação. O mandato pode durar até dois anos, sendo permitida a reeleição. “Importante verificar qual prazo está estipulado na convenção. O síndico poderá ser destituído na forma prevista na convenção ou nos moldes estabelecidos na legislação caso seja constatada alguma irregularidade”, alerta Borges.
Em se tratando de destituição, o coordenador da FAAP afirma que, segundo o Código Civil que está em vigor desde 2003, existem três motivos para que ela seja efetivada: se o síndico praticar irregularidades, se não administrar convenientemente o condomínio ou se não prestar contas. Antes disso, havia a previsibilidade de destituir o gestor simplesmente quando não houvesse mais interesse dos condôminos.
“Com as novas normas, se pretendeu blindar um pouco mais a gestão do síndico, para não deixá-la ao sabor dos humores na assembleia”, finaliza.
Fonte: Revistaareacomum