A responsabilidade civil por danos ao patrimônio deve ser apurada de acordo com o nexo de causalidade entre o possível agente causador e a situação fática, é o que preceitua os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
No caso do condomínio, que refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, a obrigação de segurança só pode predominar se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou se este mantiver guarda ou vigilante para o fim específico de cuidar.
Não existindo expressa previsão na Convenção Condominial acerca da responsabilidade decorrente de furtos/roubos causados aos bens dos condôminos, não há que se falar em responsabilidade do condomínio por estes eventuais danos.
Quando o condomínio não possuir sistema de vigilância nas garagens, não assume a responsabilidade pelo cuidado e guarda dos veículos e objetos. Para que o condomínio tenha responsabilidade em arcar com furtos e roubos, a cláusula constante na convenção condominial e/ou regimento interno deve ser específica neste sentido, afinal, condomínio não é apólice de seguro, é repartição de despesas para manutenção das áreas comuns.
O regimento interno também pode dispor sobre tal responsabilidade, já que muitas vezes é uma extensão da convenção condominial e até mesmo inserido nela, e tendo sido aprovado com quórum adequado é válida a previsão quanto à responsabilização ou não do condomínio nesses casos.
Consoante decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem-se admitido a validade da cláusula de não indenizar, mesmo que o condomínio tenha investido em segurança eletrônica e outros equipamentos, o condomínio só tem responsabilidade por furtos e roubos nas suas áreas comuns se estiver expressa tal responsabilidade na respectiva Convenção. Vejamos:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR FURTO EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DA CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Ausente a Convenção de Condomínio, ou Regimento Interno do mesmo, inviável aferir se há previsão expressa de responsabilidade nos casos de furto em área comum. A presença da cláusula é condição para a responsabilização do condomínio nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte. Precedentes. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. ( AgRg no AREsp n. 9.107/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 24/8/2011.)
RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO – SUBTRAÇÃO DE EQUIPAMENTO DE SOM E DE PERTENCES DEIXADOS NO INTERIOR DE AUTOMÓVEL ESTACIONADO NA GARAGEM COLETIVA DO PRÉDIO – INEXISTÊNCIA DE PREPOSTO, COM A INCUMBÊNCIA DE GUARDAR E VIGIAR OS VEÍCULOS – ENCARGO DE PROMOVER VIGILÂNCIA, COMETIDO AO SÍNDICO, EM CARÁTER GENÉRICO, QUE HAVERÁ DE SER EXERCIDO EM SINTONIA COM OS MEIOS POSTOS À SUA DISPOSIÇÃO, PELO ORÇAMENTO DE RECEITAS – INEXISTÊNCIA DE APARATO ESPECÍFICO DE VIGILÂNCIA E SEGURANÇA – SUBTRAÇÃO, ADEMAIS, QUE TERIA SIDO COMETIDA, COM AMEAÇA A MÃO ARMADA – NÃO CONFIGURAÇÃO DE CULPA IN VIGILANDO– RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. – Ao contrário da posição adotada pela Corte de origem, mostra-se relevante a necessidade expressa previsão na convenção ou, ainda, de deliberação tomada em assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos. In casu, a circunstância de existir porteiro ou vigia na guarita não resulta em que o condomínio estaria a assumir a prefalada guarda e vigilância dos automóveis, que se encontram estacionados na área comum, a ponto de incidir em responsabilidade por eventuais subtrações ou danos perpetrados. – Em harmonia com os precedentes desta Corte Superior, bem como com lições doutrinárias, merece acolhida o inconformismo, a repercutir na inversão do ônus da sucumbência. – Recurso especial conhecido e provido. ( REsp n. 618.533/SP, Relator o Ministro Hélio Quaglia Barbosa, DJ de 4/6/2007).
O condomínio não é responsável por furtos e roubos em suas dependências, salvo se tiver previsão expressa em convenção ou até mesmo em regimento interno, sobre tal responsabilidade.
Fonte: Jusbrasil