Você já ouviu falar sobre “condomínio edilício”? Se você atua como síndico há algum tempo, com certeza já deve ter encontrado essa expressão durante as suas pesquisas. Caso seja novato na profissão, não se assuste! Apesar do nome complicado, entender o significado desse termo é mais fácil do que parece. Então, sente-se, relaxe e prepare-se para descobrir tudo o que você precisa saber sobre condomínio edilício.

Entendendo a definição de “condomínio”

Não adianta nada começarmos a falar sobre legislação ou o que é edilício se não deixarmos claro qual a definição de “condomínio”. Pode parecer algo muito simples, mas você sabe o que realmente significa essa palavra?

Condomínio: s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade;

Resumindo: o termo literalmente significa co-domínio. Ou seja, o domínio compartilhado de algo, seja um objeto, um móvel ou um imóvel.  O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item.

Os primeiros registros de condomínios surgiram na Grécia Antiga, período em que muitas pessoas se reuniam em grandes construções para vender mercadorias e até mesmo morar em conjunto.

Apesar de ser uma prática antiga, foi só depois da I Guerra Mundial que a noção de condomínio começou a se tornar mais próxima do que conhecemos hoje. Com o fim da guerra em 1918 e a II Revolução Industrial, houve um êxodo rural – milhares e milhares de pessoas saíram do campo para tentar a vida na cidade, em busca de melhores oportunidades e dinheiro. Isso gerou uma crise habitacional nas áreas urbanas, pois havia gente demais e casas de menos. Pensando nisso, foram criados os condomínios em edifícios de apartamentos. Com apenas um terreno, foi possível criar moradia para dezenas de pessoas e ainda tornar o custo de vida mais barato. Basicamente uma mão na roda para esse problemão todo.

Conforme o tempo foi passando, os condomínios foram crescendo, se espalhando, se tornaram horizontais, comerciais e profissionais. Surgiu a profissão de síndico e uma legislação toda voltada para esse tipo de edificação. E assim surgiu também o termo condomínio edilício.

Afinal, o que é condomínio edilício?

Depois de essa bela introdução e retrospectiva histórica, vamos chegar no ponto que todos estamos aguardando ansiosamente: o que é um condomínio edilício.

Um condomínio edilício é um espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto. Ou seja, cada proprietário é dono da sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum.

Portaria, piscina, jardins e salões de festa são considerados áreas em comum, assim como a rede elétrica, de esgoto, de refrigeração e telhado.

O condomínio edilício também é conhecido por outros nomes como:

• Condomínio em plano horizontal;
• Propriedade horizontal;
• Condomínio sui generes;
• Condomínio por andares ou em edifício de andares.

Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?

É possível que você tenha lido a explicação acima e pensado “mas todos os condomínios são assim, não?” Não! Nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Ficou confuso? Calma! Vamos lhe explicar tudo direitinho.

Existem os condomínios edilícios e os condomínios gerais. Em uma situação de condomínio geral – também conhecido como “comum” –, todos os proprietários são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso, não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à pessoa B.

Para simplificar, imagine que o condomínio é um imóvel de dois quartos. Neste local moram dois irmãos: João e Roberto. Se aplicarmos o modelo de condomínio geral na casa, os dois irmãos serão donos dos quartos, banheiros, garagem – tudo. Não há espaço exclusivo neste imóvel e os dois podem fazer o que bem entenderem com qualquer área.

Se imaginarmos essa casa como um Condomínio Edilício, cada um dos irmãos será dono de um quarto e as partes restantes serão de uso compartilhado. Cozinha, banheiro e jardim serão divididos entre os dois, enquanto que os quartos são privativos. João não pode alugar, vender ou modificar qualquer coisa no quarto de Roberto, e vice e versa. Ficou mais fácil de entender?

Em um edifício residencial que seja condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina – as áreas em comum. Se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos. Imagina o caos que seria!

Outra questão que diferencia os dois modelos é que condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos. Mesmo que todos os proprietários estejam de acordo ou exista uma ação judicial, esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.

Para resumir, separamos as principais diferenças entre condomínios gerais e edilícios. Confira:

Condomínio geral

• Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
• Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
• Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo.

Condomínio edilício

• Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
• Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las;
• Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um terremoto

O que um condomínio edilício deve ter?

Como síndico, é muito importante saber quais são as obrigações de um condomínio edilício perante a lei. Separamos o que ele deve ter para ser legal perante a legislação. Confira:

• É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
• A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras;
• O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64);
• Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a utilização de outros moradores;
• Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de assembleia, desde que estejam quites com o condomínio.