O síndico é o representante eleito do Condomínio, tendo diversas atribuições e responsabilidades estabelecidas na legislação pátria em vigor.
Embora o condomínio edilício não seja administrado pelo síndico isoladamente, dependendo as decisões, em regra, de assembleias dos condôminos, o administrador eleito deve seguir as normas estabelecidas na Lei Civil vigente, na convenção condominial e nas determinações afetas a Saúde Pública que atinge a coletividade composta pelo condomínio edilício.
Assim, deve o Sindico resguardar a segurança, a saúde e a vida dos condôminos, tomando as medidas restritivas no condomínio para o enfrentamento da contaminação da doença da COVID-19, podendo posteriormente, convocar assembleia para prestar contas de seus atos e ratificar suas decisões ou responsabilizar-se por elas, inclusive através de medidas judiciais.
Quanto a assembleia condominial, destaca-se que até 30 de outubro de 2020, poderá ocorrer por meios virtuais, como estabeleceu a Lei 14.010/2020, conhecida como Lei da Pandemia, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial para regulação das relações privadas em virtude da atual crise sanitária.
Embora o Presidente da República tenha vetado o poder do síndico para restringir a utilização de área comum para evitar a contaminação da doença da COVID-19, entendemos que o síndico tem expresso na legislação (Lei n. 4.591/64 e Código Civil) poderes de administração, e de velar pela saúde, segurança e salubridade no meio condominial, impondo limites ao uso nocivo da propriedade comum.
No atual e inusitado momento de Pandemia da COVID-19, muito se tem discutido o estabelecimento de regras pelo síndico de uso e circulação das áreas comuns, tais como: limitações ao acesso de áreas sociais e de lazer, por exemplo: sauna, playground, piscina, academia, salão de festas, etc.
Em um condomínio, nem todos os moradores possuem o mesmo critério quanto a gravidade da situação inusitada de pandemia da COVID-19 e a contribuição para não propagar a doença.
Uma das funções do síndico inserida no artigo 1348, V, do Código Civil é diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, incluídos nela a higienização e segurança.
A crise sanitária confere respaldo ao condomínio representado pelo síndico, para promover a interdição temporária de áreas sociais e de lazer, cuja, ressalta-se, a utilização não é essencial, e, neste momento peculiar de Pandemia da COVID-19, a sua não limitação, poderá acarretar risco não apenas aos condôminos, mas a coletividade de moradores e funcionários do edifício.
Assim, embora as limitações do direito de propriedade sejam excepcionais, a tutela à saúde, salubridade e à vida são superiores ao de propriedade, e, amparados também pela Constituição Federal, e ainda pelo direito de vizinhança.
Desse modo, muito mais necessária uma medida para enfrentar o contágio de uma doença que se transmite com facilidade a impedir a circulação de animais nas áreas comuns, que também é uma limitação de propriedade, mas não está diretamente associado à vida e à saúde dos condôminos e funcionários, podendo, o síndico atuar isoladamente para proteção a coletividade.
Diante deste momento, o síndico ganhou ainda mais representatividade no condomínio, ficando este responsável por adotar medidas restritivas, aumentando a vigilância sobre a circulação de pessoas no condomínio, sempre com o objetivo de resguardar e zelar pela saúde e bem de todos.
Dentre as medidas preventivas adotadas, além das que afetam a circulação de pessoas em áreas comuns, podemos exemplificar a limpeza e desinfecção mais rigorosa das áreas com o maior movimento de pessoas; obrigatoriedade do uso de máscaras pelos moradores em áreas comuns, funcionários e outros, proibição de entregadores no interior do edifício, etc.
Em caso de infrações de tais medidas, podem ser aplicadas advertências e multa desde que haja previsão na convenção de condomínio ou em assembleia destinada a essa finalidade.
A Organização Mundial de Saúde (OMS) orientou que a melhor opção é o isolamento social para reduzir a velocidade do contágio da doença da COVID-19, causada pelo vírus Sars-Cov-2, diante da falta de vacina e medicamentos efetivos.
À vista disso, o isolamento social deve ser uma prática coletiva importante nos condomínios residenciais em razão da Pandemia da COVID-19.
A administração do condomínio deve tomar medidas limitativas em caso de Pandemia da COVID-19, até mesmo, quando a convenção do condomínio não faça previsões em relação às doenças contagiosas que podem ser facilmente disseminadas em ambiente coletivo.
Destaca-se que o Direito de Vizinhança determina que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais, como preceitua a norma do artigo 1.336, IV do Código Civil. Portanto, em caso de infecção ou suspeita de contágio, o morador deve comunicar imediatamente ao síndico para que as medidas de segurança sejam reforçadas, devendo ser observado à preservação a sua identidade.
Preceitua o código civil como deveres dos condôminos, não utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego e salubridade. Mais uma vez em conjunto com o artigo 1348, III, que faz previsão que o síndico tem o dever de praticar os atos necessários a defesa dos interesses comuns.
Assim, sendo o estabelecimento das medidas que restringem os condôminos em sua propriedade ou posse, baseadas em ato público e parecer de entidade especializada em doenças infectocontagiosas, como na atual crise sanitária de pandemia da COVID-19, tais como: Decreto do Poder Executivo, orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS) e regra da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), há respaldo legal para impor regras de uso de áreas comuns.
Previne-se que para o Condomínio adotar tais medidas limitativas deverá dar a devida publicidade, fixando circulares nos elevadores e outros meios físicos ou eletrônicos.
Em suma, sabe-se que a observância às limitações da quarentena, não estão sendo cumpridas por todos, e diante disso, impõe-se o benefício da coletividade, seja reduzindo a sobrecarga nos hospitais, seja poupando vizinhos vulneráveis ao contágio involuntário, o estabelecimento de algumas medidas restritivas pelo síndico, tais como as que restringem a circulação e o uso em áreas comuns, e, este tem sido o entendimento dos Tribunais: pela legalidade do sindico em impor limitações as áreas comuns do Condomínio em razão da Pandemia da COVID-19.
Por fim, o direito coletivo deve ser superior ao particular, tendo supremacia o direito à vida e à saúde, em decorrência do princípio da dignidade da pessoa humana.
Fonte: JornalJurid