Eleito democraticamente em assembleia condominial pelo período máximo de até dois anos (conforme prevê o Art. 1.347 do Código Civil), o síndico tem como missão trabalhar em prol do bem coletivo. Defendendo e zelando pelo patrimônio físico, bem como mantendo o ambiente favorável à boa convivência de todos. E durante esse tempo ele será o representante legal para todos os fins, incluindo obrigações administrativas e jurídicas, como a responsabilidade pelas finanças, manutenções, gerenciamento dos funcionários, conciliação dos interesses dos condôminos, obras e também pela convocação das próximas eleições.
Mas e quando este último item não é cumprido, como fica a situação do condomínio? Segundo o advogado Marcelo Fonseca, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário, nesses casos os próprios condôminos poderão fazer a solicitação. “Se o gestor não fizer a convocação da reunião, o quórum de um quarto dos condôminos poderá fazê-la, conforme o art. 1.350 do Código Civil, que também designa para esse encontro a aprovação das despesas, contribuições dos condôminos e a prestação de contas”, explica. Entretanto, se não for possível obter as assinaturas dos condôminos, ele destaca ainda que qualquer proprietário de imóvel no prédio poderá ingressar com ação judicial, solicitando o encaminhamento da situação em juízo.
Responsabilidades
Mas, quem é o responsável legal pelo condomínio neste período de tempo? Enquanto o mandato estiver vencido, e partindo do princípio que o condomínio não pode ficar sem um representante, o gestor pode continuar gerindo o espaço, mas assumirá uma nova nomenclatura diante da condição: ele passará a ser considerado o síndico de fato, e não mais de direito. Ou seja, a pessoa permanece com toda a responsabilidade civil inerente ao cargo, mas deixa prejudicada a atuação em questões administrativas como contratação de prestadores de serviço e realização de obras, atos que futuramente poderão ser contestados. E, além disso, a situação também pode acarretar a revogação da procuração do banco e o bloqueio de movimentação financeira, o que geraria impacto direto no pagamento de contas.
“Não há previsão legal para punição do síndico ao não convocar assembleia, mas, caso sua conduta omissa gere algum prejuízo ao condomínio ou a outrem, ele poderá ser responsabilizado civil e criminalmente. Da mesma forma que em situações que surjam no decorrer do processo, caso ele siga exercendo a função até que seja realizada assembleia para eleição de um novo gestor”, comenta Fonseca.
Vale lembrar que enquanto a ata da nova eleição não for protocolada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e entregue a terceiros (bancos, administradoras etc.), o novo eleito ainda não estará reconhecido oficialmente como representante legal do espaço. E, os contratos firmados de boa-fé com o condomínio na pessoa do síndico de fato terão seus direitos garantidos, por força da teoria da aparência, arcando o condomínio com as despesas contratadas. Caso os moradores se sintam lesados, poderão buscar ressarcimento perante o gestor não autorizado.
Impacto no condomínio
De acordo com advogado Alberto Luís Calgaro, especialista em Direito Condominial, o primeiro problema que costuma surgir com a expiração do mandato do síndico é junto ao banco. “A cada dia os bancos vêm se tornando mais rígidos com a questão documental de condomínios e, vencido o prazo de mandato, muitos já bloqueiam automaticamente as senhas de cartões do síndico e deixam de receber cheques por ele assinados, até que a situação seja regularizada com a apresentação de uma nova ata registrada em cartório, com o resultado da eleição”, explica.
Como dica para os administradores que quiserem evitar preocupações desse tipo, ele lembra que não há problema em definir o próximo síndico em uma assembleia geral antes do prazo de encerramento do mandato. “Basta formalizar em ata que o novo ciclo se iniciará dali a uma ou duas semanas. Em caso de eleição de pessoa diversa do atual gestor, a antecipação ajuda até mesmo para que o processo de transição na administração do condomínio seja realizado de maneira mais tranquila”, destaca Calgaro.
Fonte: CondominioSC