Quem aluga imóveis sabe que, cedo ou tarde, o tão temido reajuste de aluguel vai chegar, então é preciso estar preparado, tanto o inquilino que vai ter que começar a se adaptar ao novo valor estabelecido, como também o proprietário.
Esses reajustes variam de acordo com dois índices básicos: o IGPM e o IPCA, sendo assim, é possível acompanhar cada um deles e conquistar um certo “descontinho” na hora de efetuar o pagamento do aluguel.
Porém, é natural que surjam algumas dúvidas principalmente vinculadas aos novos reajustes, qual o valor a ser estabelecido? Como eles são definidos? É preciso ligar a sua luminária de emergência e entrar em desespero com um valor alto ou existe alguma lei que protege o inquilino disso tudo? O que são IGPM e IPCA e, porque é preciso conhecê-los?
Calma, respire e fique tranquilo, sabemos que as dúvidas existem e no texto de hoje, iremos resolvê-las de forma integral para você, então bora conferir mais sobre o índice de reajuste do aluguel, IGPM e IPCA e como você pode negociar e até mesmo economizar usufruindo desses dois? Então vamos lá!
Lei do inquilinato
O primeiro ponto que merece destaque dentro do tema de reajuste de aluguel é o que chamamos de lei do inquilinato, antes de desvendar o desafio que é os reajustes, é preciso entender que esses são descritos em leis e protegem o proprietário de fazer a alteração nos valores, e são protegidos justamente pela chamada lei do inquilinato, ou artigo 18 da lei número 8.245/91.
Esse reajuste é previsto em contrato do aluguel, e deve ser feito sempre que ocorrer o chamado aniversário do aluguel, ou seja, se uma pessoa fechou a locação de um imóvel e assinou o contrato em maio de 2022, então o reajuste só pode ser feito em maio de 2023, ou próximo à data de aniversário.
Ele sempre é feito com base em algum índice de inflação, e é exatamente aí que entram o IGPM e o IPCA.
Reajustes para 2023
Vale destacar que a Fundação Getúlio Vargas, costuma publicar mensalmente os índices que compõem o IGPM e o IPCA, que são os principais utilizados para o reajuste dos imóveis.
Dentro do ano de 2023, o IGPM aparece como uma ótima opção já que a sua tendência é se manter ou até mesmo diminuir com o passar do ano, ou seja, a expectativa é que ele permaneça na casa dos 4,70%, fazendo com que o valor do aluguel se mantenha ou até mesmo fique mais barato.
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Assim como você precisa ficar de olho no servomotor e entender quando é necessário realizar sua troca, também é preciso deixar os dois olhos bem abertos nos índices no decorrer do ano para entender qual a melhor escolha.
IGPM e seus benefícios
Agora que você já entendeu um pouco melhor o básico, nós iremos destrinchar os dois índices começando pelo IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), esse é um conceito também conhecido como “inflação do aluguel”, sendo primordialmente utilizado dentro do ramo imobiliário.
No entanto, vale destacar que esse é um índice que acaba sendo muito influenciado por potenciais mudanças cambiais, o que pode prejudicar inquilinos e proprietários, caso o dólar suba ou caia, ou seja, é uma taxa que depende muito da situação cambial.
Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas, e é formado por uma medida aritmética ponderada por outros três índices de preço de mercado, todos é claro, também aferidos pela própria FGV, que são eles:
● Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo
● Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos.
● Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): aponta a variação dos custos do setor de construções habitacionais.
O benefício dele para os inquilinos é justamente acompanhar a baixa cambial, sendo assim, caso o dólar esteja em queda, é muito provável que o aluguel também tenha um preço reduzido, o que pode acabar sendo atrativo para qualquer pessoa que quer reduzir seu preço no aluguel.
IPCA, uma outra opção
Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), é calculado pelo já consagrado IBGE, levando em custa algo mais generalizado, como o custo de vida de famílias, que têm o orçamento mensal que variam entre um até 40 salários mínimos (algo em torno de R$1.380 até R$ 55.200).
Essa métrica é muito usada principalmente pelo Banco Central para calcular a inflação e as metas do ano, sendo utilizada para algo que vai além do mercado imobiliário, sendo considerado muito mais volátil e até mesmo mais seguro do que o que vimos anteriormente, sendo tão protegido quanto um rack outdoor.
Seus principais benefícios condizem justamente com a sua menor agressividade dentro do mercado e o seu índice muito mais controlado, sem ações tão agressivas dentro do mercado, e com um risco muito mais baixo de oscilação tanto para o inquilino quanto para o locatário, sendo o índice usado na maioria dos locais devido a sua segurança.
Qual dos dois devo escolher?
Agora que você já conhece melhor sobre os dois, chegou a hora de começar a ponderar algumas situações que podem ser importantes, como pudemos observar, ambos possuem diferenças bem claras em relação às questões monetárias e como os cálculos são feitos, por tanto, essa pode ser uma escolha muito mais complicada do que você imagina.
O IGPM é muito usado dentro do mercado imobiliário, e pode ser ótimo para os inquilinos devido a sua dependência cambial, em alguns anos onde o dólar fica em baixa, é possível que o valor do aluguel até baixe o seu valor, o problema é que, em contrapartida, um aumento no dólar pode ser o suficiente para deixar o preço exorbitante.
Essa é uma opção de risco, que em 2023, pode ser boa devido à constância do câmbio, mas sempre vale ressaltar que ele é totalmente suscetível ao câmbio e que podem ocorrer ajustes inesperados, tanto para cima quanto para baixo.
Já o IPCA é aquela opção para quem quer jogar de forma mais segura, tendo o valor do aluguel mantido em uma média mais controlada sem sofrer grandes sustos, as variações são menos agressivas, e essa pode ser uma ótima escolha para quem deseja estabilidade.
Negociação e economia de dinheiro
A melhor forma é sempre abrir uma negociação com o proprietário e ver o que é melhor para ambos os casos, agora com a pandemia estabilizada e a situação econômica do país voltando aos poucos, sempre vale a pena acompanhar o que pode ser benéfico para os dois.
Procure estabelecer uma conexão de confiança, sendo segura por muito mais que uma porca gaiola, procure ver os melhores índices, entenda o seu perfil, e converse com o locatário para fazer essa escolha em conjunto.
Coloque na ponta do lápis o que mais vale a pena, e entenda o que você deseja e o que pode ser melhor para o seu bolso.
Está com dúvidas, entre em CONTATO com a nossa equipe.
Fonte: Jornal Jurid