Trata-se de consulta formulada pela empresa Condomínio A acerca da forma legal de definição do valor da cota condominial, por fração ideal ou por unidade.
A consulta foi respondida tomando-se por base a legislação nacional vigente e a jurisprudência existente sobre o assunto e em específico a legislação própria, Convenção e Regimento Interno do Condomínio A, podendo servir de parâmetros para outros condomínios, sempre considerando as particularidades das normas internas de cada Condomínio.
1. Preliminarmente
a. Definição e destinação da COTA CONDOMINIAL
Cota condominial é a contribuição, obrigatória que cada condômino[1] faz periodicamente, com o objetivo de custear as despesas comum de um condomínio.
2. Legalidade
A definição de cota condominial, obrigatoriamente deve tomar por base a legislação pátria sem, contudo, desconsiderar a lei específica de cada Condomínio, a Convenção.
Encontra-se amparo para esta definição na lei 10.406/2002, o Código Civil Brasileiro, na lei 4.591/1964, a lei dos condomínios, como é conhecida e também nas normas internas de cada Condomínio, as suas respectivas Convenções.
a. Código Civil Brasileiro e Lei 4.591/64
O Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/2002, menciona:
Art. 1.315 – O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. (original sem grifo)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (original sem grifo)
Também a lei 4.591/64, lei dos condomínios, estabelece:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (original sem grifo)
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. (original sem grifo)
b. Convenção do Condomínio
Por sua vez, a Convenção, lei maior no Condomínio, no capítulo III, que define os direitos e obrigações dos condôminos, menciona:
Cláusula 7ª – São deveres dos condôminos:
(…)
p) contribuir com as despesas comuns determinadas pela Assembleia Geral na proporção das respectivas frações ideais, efetuando os recolhimentos….. (original sem grifo)
q) contribuir para o custeio de obras necessárias determinadas pela Assembleia Geral, na forma e na proporção de suas frações; (original sem grifo)
No capítulo VII, que define as despesas comuns, a Convenção menciona:
Cláusula 34ª – A importância total das despesas mensais será dividida entre os condôminos, na proporção das respectivas frações ideais. (original sem grifo)
c. Regimento Interno do Condomínio
O Regimento interno está em comunhão com a Convenção quando menciona, em seu art. 12, que cada condômino concorrerá nas despesas…. a quota parte que lhe couber no rateio.
Extrai-se das legislações pátrias acima que a regra geral nelas prevista para a definição da cota condominial de cada unidade de um condomínio é a de fração ideal.
De igual forma a Convenção do Condomínio, estabeleceu a fração ideal como sendo o critério para definir a contribuição de cada unidade, devendo assim permanecer até que seja legalmente alterada, obedecendo as formalidades que a legislação pertinente exige, principalmente quanto ao quórum necessário para essa alteração, através da assembleia.
Não há na Convenção e nem no Regimento interno do Condomínio A, desrespeito à legislação pátria.
A legislação brasileira que trata do assunto não proíbe que a cota condominial seja definida por unidade, ao contrário deixou esta definição a critério dos condôminos que pode escolher entre os critérios, fração ideal ou por unidade, quando da elaboração ou da alteração de sua Convenção. Novamente cabe enfatizar que a elaboração da Convenção e também a sua alteração deve ser observadas as formalidades legais para tal fim, principalmente no tocante ao quórum exigido pela lei de 2/3 dos condôminos.
Art. 1.351 do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; (…)
Art. 9º da lei 4.591/1964:
Art. 9º – (…)
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
3. Jurisprudências
Não há como afirmar que a jurisprudência é uníssona, a tendência é de manutenção da regra geral estabelecida na legislação brasileira, prevalecendo o entendimento de rateio por fração ideal, se a Convenção não prever outra forma, porém algumas decisões judiciais são divergentes a essa tese decidindo a favor da divisão igualitária, por unidade.
Necessário registrar que a decisão contida na contra notificação ao Condomínio A é do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, porém não é uma decisão definitiva, vez que existe recurso para o Superior Tribunal de Justiça pendente de análise de sua admissibilidade e, se admitido, estará pendente de julgamento. Não transitou em julgado.
A jurisprudência colhida e que interessa ao caso, traz:
APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CRITÉRIO DE RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. O art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64, estabelece que, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. No mesmo sentido, o art. 1.336, I, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004, segundo o qual, são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Portanto, a regra geral é a utilização da fração ideal como critério para a fixação do valor da cota condominial, que será de observância obrigatória, desde que outro não seja estipulado na Convenção. No caso vertente, tendo em vista que o condomínio réu sequer possui Convenção, a única metodologia possível para a definição do valor das cotas condominiais, conforme estipulado em lei, é a fração ideal. Necessidade de reforma da sentença para determinar que o condomínio réu implemente a metodologia da cobrança das cotas condominiais pela fração ideal, conforme estipulado na legislação de regência, até que sua Convenção venha a ser aprovada, eventualmente com previsão de outra metodologia de apuração. Autora que faz jus ao recebimento de crédito decorrente do pagamento a maior das cotas condominiais no período reclamado, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, que deverá ser realizada em conjunto com a do processo em apenso (0021766-52.2015.8.19.0011). RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (original sem grifo)
(TJ-RJ – APL: 00207373520138190011, Relator: Des(a). CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL’ORTO, Data de Julgamento: 13/02/2019, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CRITÉRIO DE RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS. COBERTURA. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. REGRA GERAL. FORMA DE DIVISÃO QUE SOMENTE PODE SER ALTERADA POR CONVENÇÃO APROVADA NA FORMA DA LEI. Na hipótese, os recorrentes (ocupantes das coberturas do condomínio réu), alegam que há ilegalidade, cobrança abusiva e violação aos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da isonomia e da boa-fé no rateio das cotas condominiais tendo por base as frações ideais inerentes a cada unidade. No entanto, a regra geral é a utilização das frações ideais como critério para a fixação do valor da cota condominial, que será de observância obrigatória, desde que outro não seja estipulado expressamente na convenção do condomínio. No caso, a convenção, privilegiando a regra geral, instituiu a fração ideal como critério de cálculo da cota condominial. Ausência de ilegalidade ou abuso. Infundada alegação de abusividade diante da impossibilidade de alteração da convenção por meio de assembleia, já que os proprietários das duas coberturas são minoria em relação aos demais condôminos. Impossibilidade de obtenção de 2/3 dos votos. Imposição de um quórum alto para a alteração da convenção de condomínio, especialmente no que tange ao critério de rateio das cotas condominiais, que não significa ilegalidade no critério de rateio. Ao contrário, o que se extrai do texto legal é a norma geral, que considera a proporcionalidade com a fração ideal do terreno como o melhor fator para definição da contribuição de cada condômino na manutenção do bem comum. Erro material. Ocorrência. Acórdão que mencionou a existência de elevadores exclusivos para as coberturas, sem que elas os possuam. Necessidade de alteração do texto para sanar o vício apontado pelas partes, sem que isso acarrete qualquer modificação no julgamento. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (original sem grifo)
(TJ-RJ – APL: 01339351220158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 24 VARA CIVEL, Relator: CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL’ORTO, Data de Julgamento: 25/10/2017, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2017)
Nota-se que as decisões acima citadas, confirmam o que diz a legislação mantendo o rateio por fração ideal, sempre mencionando e levando a conclusão de que a Convenção do Condomínio pode estabelecer outra forma de rateio.
4. Aspectos financeiros
A Convenção do Condomínio A, escolheu o critério fração ideal, para definir o valor da cota condominial de cada unidade. Esta escolha está amparada na legislação pertinente, Código Civil Brasileiro e Lei 4.591/1964, portanto válida.
A Convenção de um condomínio é a sua lei maior, nos termos do art. 1.332 e seguintes do Código Civil Brasileiro e em obediência ao princípio “pacta sunt servanda” [2], deve nortear todos os atos administrativos necessários ao andamento da vida condominial, não podendo o Síndico, isoladamente, mudar a forma de cobrança, sob pena de suscitar questionamentos até judiciais de outros condôminos e até ser responsabilizado civilmente.
Sob o ângulo financeiro, temos que o destino da contribuição de cada condômino é o custeio das despesas comuns do Condomínio e, via de regra, o tamanho da unidade não interfere no aumento das despesas comuns.
A Convenção do Condomínio, na sua cláusula 2ª, remete ao memorial de incorporação as especificações das unidades, devendo este sim ser considerado, caso tenha algum item contido, exclusivamente na unidade, que cause aumento nas despesas gerais e comuns do condomínio a serem rateadas entre todos os condôminos, tais como piscina, banheiras de hidromassagem, etc.
Não existindo esses fatores exclusivos, não se justifica a definição do valor da cota condominial ser por fração ideal, o que de fato, torna injusto para condômino pagante em evidente enriquecimento sem causa dos demais condôminos. Em assim sendo, recomenda-se, não havendo fatores exclusivo da unidade que cause aumento nas despesas gerais do Condomínio, a convocação de assembleia extraordinária, com pauta exclusiva para alteração da forma de rateio das despesas do Condomínio A.
5. Conclusão
Em conclusão cabe ressaltar:
· A regra geral estabelecida na legislação brasileira é o rateio por fração ideal;
· A jurisprudência não é uníssona, mas é majoritária no entendimento de que, uma vez não definido na Convenção outra forma, o rateio por fração ideal é o que prevalece;
· A Convenção do Condomínio definiu o rateio por fração ideal;
· Não é aconselhável a alteração do critério, fração ideal, para por unidade antes da alteração da Convenção do Condomínio;
· Não há impedimento legal para a alteração do critério, fração ideal para divisão por unidade, devendo ser considerado os fatores que eventualmente existam na unidade e que são de uso exclusivo e que impactam no resultado das despesas do condomínio a serem rateadas entre todos os condôminos.
Diante dos fatos e argumentos acima elencados tem-se que o Condomínio A definiu a cobrança da cota condominial fração ideal, o que não impede que seja mudado e adotado o critério de rateio pelo número de unidade, porém, somente depois da alteração de sua Convenção em relação a este assunto, alteração esta que, obrigatoriamente terá que passar por uma assembleia com o quórum específico de 2/3 dos condôminos.
Cuiabá, 21 de julho de 2019.
|
NILTON CECILIO MESQUITA OAB/MT nº 8.067 Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT |