A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.089.739-MG (2023/0275973-6), decidiu por unanimidade que o aviso sobre a intenção do inquilino de rescindir o contrato de locação pode ser comunicado por e-mail. Segundo o colegiado, o comunicado não necessita de formalidades especiais, sendo suficiente que seja feito por escrito e que chegue ao locador ou a alguém autorizado a recebê-lo em seu nome.
No caso em questão, foi ajuizada uma execução devido à alegada falta de pagamento de aluguéis. Em seus embargos à execução, a locatária afirmou ter enviado um e-mail à advogada da locadora previamente informando sua intenção de rescindir o contrato, argumentando que os valores cobrados não eram devidos.
O juízo de primeiro grau reconheceu que parte da cobrança era excessiva. O tribunal estadual confirmou a decisão, pois entendeu que a locatária conseguiu devolver as chaves e comprovar sua tentativa de rescindir o contrato.
No recurso dirigido ao Pretório Excelso, a locadora argumentou que o simples envio de um e-mail à sua advogada não atenderia à exigência legal de prévio aviso por escrito; portanto, como a exigência legal para a rescisão não foi cumprida, a locatária estaria obrigada a pagar os aluguéis até a efetiva entrega das chaves.
Denúncia vazia
Ao confirmar a decisão do tribunal estadual, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, explicou que a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em seu artigo 6º, estabelece que o aviso de denúncia em contratos de locação por prazo indeterminado deve ser feito por escrito e com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador poderá cobrar o valor correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição, consoante se verifica do artigo 6º, parágrafo único, do citado diploma.
O referido dispositivo (artigo 6º), trata da denominada denúncia vazia, pois, em atenção ao princípio da irrelevância dos motivos, que prevalece como regra no campo do Direito Privado nacional, a motivação para a prática do ato não possui obrigatoriedade por lei.
A ministra ponderou que “o ponto central da presente controvérsia consiste em determinar a forma que deve revestir o referido aviso para que a denúncia produza seus efeitos típicos”. “Com efeito, o art. 6º da Lei de Locações exige, como já afirmado, que a denúncia seja perfectibilizada mediante ‘aviso por escrito ao locador ‘, de modo que o desrespeito à forma prescrita conduzirá à invalidade da denúncia, impedindo que esta opere seus efeitos próprios”, assinalou Nancy Andrighi.
Formalidade reduzida
A ministra destacou que a lei não especifica o meio pelo qual o aviso deve ser dado. Com base na doutrina, ela esclareceu que a norma exige apenas um aviso por escrito, sendo suficiente que a intenção do locatário de denunciar o contrato de locação por tempo indeterminado chegue ao locador.
A legislação prevê que a denúncia seja realizada por meio de “aviso por escrito”, sendo essa a forma exigida. Sobre esse ponto, Nancy destacou que “conforme aponta Alcides Tomasetti Jr., ‘aviso é menos do que notificação’, indicando o menor rigorismo de que deve revestir o ato jurídico”.
Contudo, mesmo havendo uma abordagem menos rígida, é importante destacar que, diante da clara exigência legal quanto à forma, apesar de mitigada, a boa-fé do locatário ou suas tentativas infrutíferas de avisar o locador não substituem o cumprimento das formalidades legais para que a denúncia tenha efeito conforme estabelecido pela lei.
Após o aviso mencionado no artigo 6º da Lei de Locações, com um prazo de 30 dias, é incumbência do locatário restituir a posse do imóvel ao locador, mediante a devolução das chaves. Caso ocorra recusa por parte do locador, o locatário poderá efetuar a consignação em juízo das chaves.
Dessa forma, o aviso ao locador sobre a rescisão possui formalidade reduzida, exigindo apenas que seja feita por escrito e que a intenção do locatário de rescindir o contrato de locação sem prazo determinado chegue ao locador ou a alguém em seu nome.
Conclusão
A 3ª Turma do STJ, em concordância com o acórdão recorrido, proferido pelo tribunal estadual, concluiu que a troca de e-mails foi suficiente para que a locadora tivesse conhecimento da intenção da locatária de denunciar o contrato com prazo indeterminado e encerrá-lo.
Diante dos argumentos trazidos, é possível verificar que o recente julgado contemplou a evolução dos meios de comunicação, permitindo o aprimoramento nas formas de interação entre as partes envolvidas em um negócio jurídico. Portanto, é crucial salientar a importância de adotar medidas para proteger os direitos tanto do locador quanto do locatário, garantindo que as comunicações sejam realizadas por canais confiáveis, capazes de servir como evidência em eventual conflito judicial.
Fonte: Conjur